Teilzonenplanänderung und Bebauungsplan Lützelau

Darum geht es

Aufgrund des Ergebnisses eines Studienauftrages zur baulichen Entwicklung der Parzellen im Gebiet des Hotels Lützelau wurde für das Planungsgebiet eine Teilzonenplanrevision sowie eine Sondernutzungsplanung erarbeitet.

Die Grundeigentümerin der Parzellen möchte mit einen Ersatzneubau das bestehende Hotel Lützelau durch für einen Hotelkomplex mit Gesundheits-, Kur-, Klinik- und Reha-Nutzungen mit touristischer Ausrichtung, ergänzt mit Eigentums-, Miet- und Personalwohnungen gemäss Kur- und Hotelzone ersetzen.

Der Zonenplan sieht aufgrund eines langjährigen Entwicklungsprozesses mit Wettbewerb und Studienauftrag folgende Anpassungen vor:

  • Änderung der Grenzen zwischen Grünzone (Waldabstand) und Kur- und Hotelzone sowie Zuweisung der westlich angrenzenden Parzelle von der Wohnzone in die Kur- und Hotelzone.
  • Anpassung der Zonenbestimmungen an das Projekt.
  • Ersetzen der Höhenbegrenzung auf der Teilparzelle am See (1 Geschoss) mit einer Gesamthöhe gemäss revidiertem PBG.
  • Erfüllung der kantonalen Anforderungen betreffend Waldabstand und Gewässerraum.

 

Ausgangslage

Die Parzellen Nrn. 487 und 816 GB Weggis, auf welchem sich das Gebäude des ehemaligen Hotels Lützelau befindet, liegen im östlichen Gemeindegebiet von Weggis in unmittelbarer Nähe zur Grenze der Gemeinde Vitznau.

Zurzeit wird das ehemalige Hotel als internationale Hotelfachschule genutzt.

Auf der gegenüberliegenden Seite der Kantonsstrasse befindet sich auf Parzelle 489 das Seerestaurant Lützelau.

Aufgrund der topographisch schwierigen Lage zwischen dem Vierwaldstättersee mit dem Gewässerraum und den bestockten Hängen der Rigi mit dem Waldabstand ist die Bebaubarkeit der attraktiv am See gelegenen Liegenschaft stark eingeschränkt.

Die Grundeigentümerschaften der Liegenschaft führten von 2012 bis 2019 mehrere Konkurrenzverfahren durch, um das ortsverträgliche Volumen sowie die Qualitätsanforderungen an die Gestaltung der Gebäude und der Umgebung zu bestimmen.

Die Zwischenergebnisse wurden jeweils der ENHK zur Stellungnahme unterbreitet; die Stellungnahmen dienten zur Formulierung der Aufgabenstellung für die nachfolgenden Planungsschritte.

Im Jahr 2019 wurde ein qualitätssicherndes Konkurrenzverfahren in Form eines Studienauftrages durchgeführt. Dabei wurde das Projekt der Rolf Mühlethaler Architekten aus Bern und w+s Landschaftsarchitekten AG aus Solothurn zur Weiterbearbeitung empfohlen.

Das Ergebnis wird als Richtprojekt mit den Bestandteilen Architektur und Landschaft ausgearbeitet und dient als Grundlage der vorliegenden Planung.

 

Änderungen im Zonenplan

Im rechtskräftigen Zonenplan befinden sich die zu überbauenden Parzellen grösstenteils in der Kur- und Hotelzone (Mischzone Spezial S), ausserdem in der Wohnzone 2, der Grünzone und im Wald.

Im Rahmen der vorliegenden Teilrevision des Zonenplans wurde die Zonierung an das Richtprojekt, welches aufgrund eines qualifizierenden Verfahrens ermittelt und weiterbearbeitet wurde, wie folgt angepasst:

  • Die Flächen der Parzellen Nr. 487 und 816, welche innerhalb des Waldabstandes von 10 m zu liegen kommen und der zweigeschossigen Wohnzone bzw. Kur- und Hotelzone zugewiesen sind, werden neu der Grünzone zugewiesen (1).
  • Die restlichen Flächen zwischen der 10 m-Waldabstandslinie und der Kantonsstrasse werden in der Kur- und Hotelzone belassen bzw. von der 2-geschossigen Wohnzone in die Kur- und Hotelzone umgezont (2).
  • Mit der vorliegenden Planung wird zudem eine kleinere Einzonung der Fläche zwischen dem bestehenden Aussenraum des Seerestaurants und dem Steg des südlichen Bootshafens in die Kur- und Hotelzone vorgenommen (3). Bei dieser Änderung handelt es sich lediglich um eine Anpassung eines plangrafischen Fehlers: Die kleine Restfläche wird bereits jetzt als Aussenraum genutzt und die heutige Zuweisung entspricht nicht dem tatsächlichen Bestand.
  • Weiter wird die überlagernde Zone «Eingeschossige Bauweise», welche die Parz. Nr. 489 sowie den bestehenden gedeckten Bootsunterstand innerhalb der Seeparzelle Nr. 8 umfasst, aufgehoben (4).
  • Bei der Erarbeitung der Teilrevision des Zonenplans ist zudem eine flächige Diskrepanz des Zonenplan der Gemeinde Weggis zum Grundbuchplan der amtlichen Vermessung aufgefallen. Obwohl der Bootshafen östlich des Planungsgebiets nicht im Planungsperimeter liegt, wird die flächige Anpassung der Bootshafenzone an den tatsächlichen Bestand in dieser Teilrevision des Zonenplans behandelt und dementsprechend angepasst (5). Aufgrund der räumlichen Nähe und nach Absprache mit der zuständigen kantonalen Fachperson bietet sich diese plangrafische Korrektur im Rahmen der Teilrevision an und muss nicht in der nachgelagerten Gesamtrevision der Ortsplanung behandelt werden.
  • Parallel dazu wird der Gewässerraum mittels einer Freihaltezone Gewässerraum (ausserhalb Bauzone) und Grünzone Gewässerraum (innerhalb Bauzone) innerhalb des Perimeters ausgeschieden, da die vorliegende Teilzonenplanung der Gesamtrevision der Ortsplanung vorgezogen wird (6).

Bebauungsplan

Sonderbauvorschriften

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird das Ergebnis des Studienauftrags «Ersatzneubau Hotel Lützelau, Weggis», welcher im Jahr 2019 abgeschlossen wurde, gesichert. Das aus diesem Verfahren resultierende und weiterbearbeitete Richtprojekt stammt vom Team Rolf Mühlethaler Architekten, Bern und w+s Landschaftsarchitekten AG, Solothurn .

Die vorliegende Planung ermöglicht eine unter sozialen, ökologischen und ökonomischen Aspekten tragfähige und zukunftsweisende Nutzung des Planungsperimeters.

Der Bebauungsplan schafft die rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer qualitätsvollen Überbauung des Areals mit einer hohen Aussenraumqualität und einer sorgfältigen Integration in die umgebende, schützenswerte Naturlandschaft.

Mit der positiven Stellungnahme der ENHK wird die Qualität des vorliegenden Projekts bestätigt.

Die Sonderbauschriften für den Bebauungsplan umschreiben folgende Themen:

  • Art der Nutzung: Kur- und Hotelzone, Nutzungen für das Sexgewerbe nicht erlaubt
  • Baubereiche
  • Waldabstand
  • Dachgestaltung
  • Hindernisfreies Bauen
  • Umgebungs- und Freiraum: Aussengastronomie, Aufenthalt, Park, Jardin Promenade, Parkwald, Fusswegverbindungen, Retentionsflächen, Übergang Landschaft und See
  • Erschliessung und Parkierung
  • Umwelt und Energie
  • Qualitätssicherung