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Mit der vorliegenden Teilrevision des Zonenplans werden insgesamt Flächen im Umfang von 12 ha einer anderen Zone zugeteilt. Betroffen sind über 80 Grundstücke. Diese verteilen sich über die ganze Gemeinde von Hertenstein über Riedsort bis nach Rigi Kaltbad und befinden sich fast ausschliesslich in Privatbesitz.

Darum geht es

Weggis ist eine von insgesamt 21 sogenannten Rückzonungsgemeinden des Kantons Luzern, die mit Blick auf die kommenden 15 Jahre einen Überbedarf an Bauzonen aufweisen. Deshalb müssen im Zuge einer Teilrevision des kommunalen Zonenplans mehrere Hektaren Bauland zurück- oder umgezont werden. Die rechtliche Grundlage bildet das 2013 revidierte und vom Volk angenommene eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG). Für den politischen Vollzug des Gesetzes sind die Kantone in Zusammenarbeit mit den Gemeinden zuständig.

Umsetzung ist Aufgabe der Gemeinde

Der Kanton Luzern hat 2018 für Weggis folglich diverse gegenwärtig unbebaute Grundstücke innerhalb der Bauzonen eruiert, die zurück- oder umgezont werden müssen. Die Umsetzung ist Aufgabe der Gemeinde. Der Gemeinderat hat deshalb in einem längeren und sorgfältigen Prozess anhand verschiedener raumplanerischer Aspekte definiert, welche Parzellen für eine Rück- oder Umzonung infrage kommen. Es wurde bestimmt, welcher neuen Nutzungsbestimmung gemäss kommunalem Bau- und Zonenreglement sie zugeführt werden sollen.

Massgebende Kriterien

Die potenziellen Rückzonungsflächen (unüberbaute Parzellen) in der Gemeinde Weggis wurden mit Hilfe eines Kriterienkatalogs geprüft. Ob die konkrete Fläche als Rückzonungsfläche geeignet ist, gilt es aufgrund ihrer raumplanerischen Zweck- und Verhältnismässigkeit zu beurteilen. Massgebend sind dabei die folgenden, aus den übergeordneten Vorgaben abgeleiteten Kriterien:

• Unüberbaute Bauzonenfläche
• Lage innerhalb der Gemeinde
• Lage in der Bauzone
• Erschliessung nach Art. 19 RGP
• Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV)
• Erschwerte Bebaubarkeit (Topografie, Naturgefahren)
• Dauer des Bestandes der Bauzone
• Dauer des Bestandes eines rechtkräftigen Gestaltungs- oder Bebauungsplans
• Bauabsichten

Eine konsequente Anwendung der oben aufgeführten Kriterien stellt die Gleichbehandlung aller betroffenen Grundeigentümerschaften sicher. 

Erlass von Planungszonen

Am 25. März 2020 erliess der Gemeinderat für die betroffenen Grundstücke eine Planungszone. Die Grundeigentümerschaften wurden am 8. April 2020 über diesen Schritt in Kenntnis gesetzt. Gemäss Art. 27 RPG bezeichnet die Planungszone ein Gebiet, in dem Nutzungspläne erlassen oder geändert werden müssen. In einem mit «Planungszone» bezeichneten Perimeter darf nichts unternommen werden, was die zukünftige Nutzungsplanung präjudizieren oder erschweren könnte.

Bilanz der Rückzonungsflächen

Insgesamt werden mit der vorliegenden Teilrevision des Zonenplans in Weggis Flächen im Umfang von 12 ha einer anderen Zone zugeteilt. Betroffen sind über 80 Grundstücke. Dabei werden gut 6 ha in die Landwirtschaftszone und zirka 0.7 ha in die Zone für Freizeit- und Sportanlagen zurückgezont. Rund 1.8 ha werden einer der Grünzonen zugeteilt und gut 3.7 ha der neuen Erhaltungszone Wohnen (siehe nebenstehender Kasten). Die exakten Flächenangaben für jede der betroffenen Parzellen sind im Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision Ortsplanung «Umsetzung Rückzonungsstrategie» vom 26. Oktober 2022 aufgelistet.

Härtefälle

Bei der Ermittlung der potenziellen Rückzonungsflächen können Fälle vorkommen, wo eine potenzielle Rückzonungsfläche zum Bau eines Wohnhauses erworben wurde, ohne dass die Grundeigentümerschaft Kenntnis von der möglichen Rückzonung hatten. Für diese Fälle wurde von Bund und Kanton eine Härtefallpraxis entwickelt. Die Voraussetzungen für einen Härtefall lauten:

• Der Handwechsel des Grundstücks muss in den letzten ein bis zwei Jahren erfolgt sein;
• Es muss glaubhaft gemacht werden, dass dem Erwerber respektive dem Veräusserer beim Handwechsel nicht bekannt war und nicht bekannt sein konnte, dass das Grundstück als potenzielle Rückzonungsfläche gilt;
• Der Härtefall muss eine persönliche oder soziale Komponente haben (z.B. Erwerb durch eine Familie zum Selbstbewohnen, keine Gewerbsmässigkeit).

Entschädigungszahlungen werden die Gemeinde nicht belasten

Die von einer Rückzonung betroffenen Grundeigentümerschaften können bei der kantonalen Schätzungskommission nach Enteignungsgesetz innert 10 Jahren nach Rechtskraft der Genehmigung des Ortsplanungsverfahrens ein Gesuch zur Beurteilung stellen, ob sie für die Rückzonung eine Entschädigung erhalten (§ 79 des Enteignungsgesetzes). Dies ist der Fall, wenn die Rückzonung die bundesgerichtlichen Kriterien für eine sogenannte «materielle Enteignung» erfüllt. Entschädigungszahlungen bei Rückzonungen werden die Gemeinde nicht belasten, sie werden finanziert durch die Erträge des vom Kanton verwalteten Fonds aus Mehrwertabgaben bei Einzonungen.

Neue Zone «Erhaltungszone Wohnen» auf Rigi Kaltbad

Die Teilrevision der Ortsplanung «Umsetzung Rückzonungsstrategie» umfasst einerseits die Um- und Rückzonung von (Teil-) Grundstücken in existierende Zonen gemäss Bau- und Zonenreglement (BZR) der Gemeinde Weggis, andererseits auch die Ausscheidung der neuen Zone «Erhaltungszone Wohnen». Diese fällt in die Kategorie der kommunalen Bauzonen und nimmt auf die Besonderheiten des betroffenen Gebietes Rigi Kaltbad Rücksicht. Insgesamt 43 (Teil-)Parzellen mit einer Fläche von rund 37’700 m2 werden dieser Zone zugeteilt.

Nachhaltige Siedlungsentwicklung gewährleistet

Der Erhaltungszone Wohnen wurden in einem ersten Schritt überbaute Parzellen zugeteilt, die sich innerhalb des gesetzlichen Waldabstandes befinden und somit nicht neu oder weiter überbaut werden können. Gleichzeitig erhalten die Eigentümerschaften die Möglichkeit, ihre Bauten und Anlagen zu erneuern bzw. zu sanieren. Auf diese Weise wird insbesondere eine ökologisch nachhaltige Siedlungsentwicklung im Gebiet Rigi Kaltbad gewährleistet, ohne dass dabei mehr Fläche beansprucht und das Siedlungsgebiet verdichtet wird.

Schriftliche Eingaben bis 21. Dezember 2022

Die Mitwirkungsakten liegen vom 21. November 2022 bis 21. Dezember 2022 in der Gemeindeverwaltung sowie online via Website www.gemeinde-weggis.ch beziehungsweise www.zukunft-weggis.ch zur Einsicht auf.

Bei der Akteneinsicht in der Gemeindeverwaltung bitten wir um eine entsprechende Anmeldung: 041 392 15 50 / bauverwaltung@weggis.lu.ch. In der öffentlichen Mitwirkung kann die Bevölkerung dem Gemeinderat Anregungen mitteilen, welche er vor der anschliessend zu erfolgenden öffentlichen Auflage gemäss § 61 PBG prüfen wird. Die Meinungsäusserungen zur Teilrevision Ortsplanung «Umsetzung Rückzonungsstrategie» sind dem Gemeinderat bis spätestens 21. Dezember 2022 schriftlich einzureichen.