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Weggis ist eine Rückzonungsgemeinde – was heisst das? Der Kanton Luzern hat 21 Gemeinden bezeichnet, welche mit Blick auf die kommenden 15 Jahre einen Überbedarf an Bauzonen aufweisen. Weggis ist eine davon. Deshalb müssen mit einer Teilrevision des Zonenplans mehrere Hektaren Bauland zurück- oder umgezont werden. Die rechtliche Grundlage bildet das 2013 revidierte und vom Volk angenommene eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG). Für den politischen Vollzug des Gesetzes sind die Kantone in Zusammenarbeit mit den Gemeinden zuständig.

12 Hektaren – 80 Grundstücke
Insgesamt werden mit der Teilrevision des Zonenplans in Weggis Flächen im Umfang von 12 ha einer anderen Zone zugeteilt. Betroffen sind über 80 Grundstücke. Dabei werden gut 6 ha in die Landwirtschaftszone und zirka 0.7 ha in die Zone für Freizeit- und Sportanlagen zurückgezont. Rund 1.8 ha werden einer der Grünzonen zugeteilt und gut 3.7 ha kommen in die neue Erhaltungszone Wohnen.

Inhalte der Mitwirkungseingaben
Die verbindlichen und orientierenden Unterlagen zur Teilrevision „Umsetzung Rückzonungsstrategie“ befinden sich seit dem Start des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens am 21. November 2022 auf der Weggiser Ortsplanungswebsite www.zukunft-weggis.ch. Die 23 Mitwirkungseingaben, welche in der Folge fristgerecht dem Gemeinderat eingereicht wurden, beinhalten verschiedene Themen. Zum einen sind es Grundeigentümerschaften, welche entweder die neue Zoneneinteilung ablehnen oder abändern möchten und dafür ihre Begründungen anführen, zum andern sind es sowohl grundsätzliche wie auch konkrete Fragen zu den künftigen Bestimmungen im Bau- und Zonenreglement. Der Gemeinderat wird sich mit den eingegangenen Mitwirkungseingaben auseinandersetzen und deren Inhalte, wo gemäss raumplanerischen Argumenten möglich, in das weitere Verfahren einfliessen lassen. Die Mitwirkenden werden auf ihre Eingaben und Fragen entsprechende Antworten erhalten.

Nächster Schritt: Öffentliche Auflage mit Einsprachemöglichkeit
Nach der Mitwirkungsphase folgt die öffentliche Auflage. So sieht das Verfahren bei jeder Ortsplanungsänderung aus. Der Gemeinderat wird nun die öffentliche Auflage mit den entsprechenden verbindlichen und orientierenden Unterlagen vorbereiten. Die öffentliche Auflage mit Einsprachemöglichkeit wird voraussichtlich Ende März/Anfang April 2023 erfolgen. Die weiteren Schritte werden dann die Einsprachebehandlungen und schliesslich die Urnenabstimmung sein.

Fragen und Antworten zur Teilrevision
„Umsetzung Rückzonungsstrategie“

Was ist der konkrete Nutzen der Rückzonungen?
Mit der Reduktion von überdimensionierten Bauzonen werden der haushälterische Umgang mit dem Boden, der Kulturlandschutz und die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert sowie die Zersiedelung gestoppt bzw. begrenzt. Mit der Umsetzung der erforderlichen Rückzonungen kann aber auch die weitere bauliche Entwicklung in den Rückzonungsgemeinden unterstützt werden. Das heisst: Mit zu grossen Bauzonen droht in den betroffenen Rückzonungsgemeinden keine generelle Blockade, wie verschiedene Bundesgerichtsentscheide aufzeigen. So können wegen überdimensionierten Bauzonen Bewilligungen für Bauvorhaben, Gestaltungspläne und Strassenprojekte nicht erteilt oder Änderungen am Zonenplan nicht genehmigt werden, bevor die Rückzonungen umgesetzt sind. Diese Blockade kann mit der Umsetzung der Rückzonungsstrategie wieder aufgehoben werden.

Wie lauten die massgebenden Kriterien für Rückzonungsflächen?
Die potenziellen Rückzonungsflächen werden mit Hilfe eines Kriterienkatalogs geprüft. Ob die konkrete Fläche als Rückzonungsfläche geeignet ist, gilt es aufgrund ihrer raumplanerischen Zweck- und Verhältnismässigkeit zu beurteilen. Massgebend sind dabei die folgenden, aus den übergeordneten Vorgaben abgeleiteten Kriterien:

• Unüberbaute Bauzonenfläche
• Lage innerhalb der Gemeinde
• Lage in der Bauzone
• Erschliessung nach Art. 19 RGP
• Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV)
• Erschwerte Bebaubarkeit (Topografie, Naturgefahren)
• Dauer des Bestandes der Bauzone
• Dauer des Bestandes eines rechtkräftigen Gestaltungs- oder Bebauungsplans
• Bauabsichten

Eine konsequente Anwendung der oben aufgeführten Kriterien stellt die Gleichbehandlung aller betroffenen Grundeigentümerschaften sicher.

Was bedeuten Planungszonen?
Gemäss Art. 27 RPG bezeichnet die Planungszone ein Gebiet, in dem Nutzungspläne erlassen oder geändert werden müssen. In einem mit «Planungszone» bezeichneten Perimeter darf nichts unternommen werden, was die zukünftige Nutzungsplanung präjudizieren oder erschweren könnte. In Weggis erliess der Gemeinderat am 25. März 2020 für die in Weggis von der Rückzonungsstrategie betroffenen Grundstücke eine Planungszone. Die Grundeigentümerschaften wurden am 8. April 2020 über diesen Schritt in Kenntnis gesetzt.

Gibt es auch so genannte Härtefälle?
Bei der Ermittlung der potenziellen Rückzonungsflächen können Fälle vorkommen, wo eine potenzielle Rückzonungsfläche zum Bau eines Wohnhauses erworben wurde, ohne dass die Grundeigentümerschaft Kenntnis von der möglichen Rückzonung hatte. Für diese Fälle wurde von Bund und Kanton eine Härtefallpraxis entwickelt. Die Voraussetzungen für einen Härtefall lauten:

• Der Handwechsel des Grundstücks muss in den letzten ein bis zwei Jahren erfolgt sein.
• Es muss glaubhaft gemacht werden, dass dem Erwerber respektive dem Veräusserer beim Handwechsel nicht bekannt war und nicht bekannt sein konnte, dass das Grundstück als potenzielle Rückzonungsfläche gilt.
• Der Härtefall muss eine persönliche oder soziale Komponente haben (z.B. Erwerb durch eine Familie zum Selbstbewohnen, keine Gewerbsmässigkeit).

Können Grundeigentümerschaften, die von der Rückzonungsstrategie betroffen sind, Entschädigungen verlangen?
Die von einer Rückzonung betroffenen Grundeigentümerschaften können bei der kantonalen Schätzungskommission innert 10 Jahren nach Rechtskraft der Genehmigung des Ortsplanungsverfahrens ein Gesuch zur Beurteilung stellen, ob sie für die Rückzonung eine Entschädigung erhalten (§ 79 des Enteignungsgesetzes). Dies ist der Fall, wenn die Rückzonung die bundesgerichtlichen Kriterien für eine sogenannte «materielle Enteignung» erfüllt.

Wer bezahlt die Entschädigungen?
Entschädigungszahlungen bei Rückzonungen werden die Gemeinde nicht belasten, sie werden finanziert durch die Erträge des vom Kanton verwalteten Fonds aus Mehrwertabgaben bei Einzonungen.

Was bedeutet die neue «Erhaltungszone Wohnen» auf Rigi Kaltbad
Die Erhaltungszone Wohnen nimmt auf die Besonderheiten des Gebietes Rigi Kaltbad Rücksicht. Insgesamt 43 (Teil-)Parzellen mit einer Fläche von rund 37’700 m² werden dieser Zone zugeteilt. Der Erhaltungszone Wohnen werden überbaute Parzellen zugeteilt, die sich innerhalb des gesetzlichen Waldabstandes befinden und somit nicht neu oder weiter überbaut werden können. Gleichzeitig erhalten die Eigentümerschaften die Möglichkeit, ihre Bauten und Anlagen zu erneuern bzw. zu sanieren. Auf diese Weise wird insbesondere eine ökologisch nachhaltige Siedlungsentwicklung im Gebiet Rigi Kaltbad gewährleistet, ohne dass dabei mehr Fläche beansprucht und das Siedlungsgebiet verdichtet wird.

Wo sind weitere grundsätzliche Informationen zum Thema Rückzonung zu finden?
Auf der Website des Bau- Umwelt- und Wirtschaftsdepartements des Kantons Luzern «baurecht.lu.ch/rueckzonung» werden weitere grundsätzliche Fragen zum Thema Rückzonung beantwortet.

Der Gemeinderat sieht sich bei diesem Prozess als "Vermittler" zwischen den betroffenen Grundeigentümerschaften und des Kantons. Er plädiert für ein offenes und faires Verfahren und hat sich bereits verschiedentlich bei den zuständigen Stellen des Kantons für tragbare Lösungen eingesetzt.